Immobilienlexikon

A

M√∂chte man in einem Mehrfamilienhaus einzelne Wohnungen an verschiedene Eigent√ľmer ver√§u√üern, so ben√∂tigt man hierf√ľr die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Diese wird durch einen √∂ffentlich bestellten oder anerkannten Sachverst√§ndigen ausgefertigt und bescheinigt. ¬†In der Abgeschlossenheitsbescheinigung werden Wohnungen r√§umlich voneinander getrennt.

 

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine formelle Voraussetzung f√ľr die Eintragung von Wohnungseigentum in das Grundbuch. Bei fehlender Bescheinigung liegt ein Eintragungshindernis vor.

Der Begriff kommt aus dem Steuerrecht und gilt f√ľr:

 

–¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†Unternehmen

–¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†gewerblich t√§tige Personen

–¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†Immobilien

–¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†Privatpersonen die eine Immobilie vermieten

 

Bei der Anschaffung von G√ľtern wird davon ausgegangen, dass sich manche G√ľter im Laufe der Zeit abnutzen und damit an Wert verlieren. Diesen Wertverlust kann man steuerlich geltend machen.

 

Geringwertige Wirtschaftsg√ľter bis zu 410 ‚ā¨ kann man im Jahr der Anschaffung vollst√§ndig steuerlich absetzen. Liegt der Kaufpreis h√∂her als 410 ‚ā¨, kann man nur √ľber mehrere Jahre verteilt absetzen. Die Jahre √ľber die Abschreibungsdauer werden vom Finanzamt vorgeben. Die Abschreibungsdauer richtet sich nach der Nutzungsdauer der G√ľter. Immobilien k√∂nnen in der Regel √ľber einen Zeitraum von 40 bis 50 Jahre abgeschrieben werden.

 

Die Absetzung f√ľr Abnutzung gilt nur f√ľr Geb√§ude, nicht f√ľr den Grund und Boden, da sich dieser nicht abnutzt und nicht √§lter wird. Aus dem vorgenannten Grund muss man den Wert des Grundst√ľcks herausrechnen.

Unter Annuität versteht man die Ausgaben von Zins- und Tilgungszahlungen innerhalb eines Jahres.

Der Darlehensnehmer zahlt innerhalb der vereinbarten Darlehensdauer eine jedes Jahr gleichbleibende Summe (Zins und Tilgung) an den Darlehensgeber. Durch die Reduzierung der Darlehenshöhe und der Zinszahlung, erhöht sich die Tilgungszahlung.

Eine Auflassung wird im Rahmen des Kaufvertrags von einem Notar beurkundet. Auflassung und Eintragung des Eigentumswechsels ins Grundbuch bewirken den Eigentums√ľbergang.

Außenprovision ist immer vom Käufer oder Mieter zu leisten, die das Angebot eines Maklers durch Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrages in Anspruch genommen haben. Die Höhe der Provision ist gesetzlich nicht geregelt.

B

Der Bauantrag ist schriftlich bei der zuständigen Gemeinde auf den amtlichen Bauantragsformularen zu stellen und vom Architekten (Entwurfverfasser) sowie Bauherren zu unterzeichnen.

Eine Baubeschreibung beschreibt die Qualität/Ausstattung und den Standard des Baus. Diese Unterlagen bekommt man von dem Bauträger, der das Objekt erstellt hat. Private Bauherren erhalten die Baubeschreibung von dem zuständigen Architekten.

Die Baugenehmigung wird schriftlich erteilt, wenn das Bauvorhaben alle √∂ffentlich-rechtlichen Vorschriften erf√ľllt. Die Genehmigung hat eine G√ľltigkeit von vier Jahren. Eine Verl√§ngerung der Baugenehmigung ist nach Antrag um weitere zwei Jahre m√∂glich.

In der Bankenwelt spricht man √ľber den Beleihungswert einer Immobilie gem√§√ü der Beleihungswertermittlungsverordnung (BeIWertV). Hier wird der zeitraumbezogene Wert der Immobilie ermittelt, der √ľber die gesamte Laufzeit des Darlehens realisierbar ist. Dieser Wert bestimmt die H√∂he der m√∂glichen Beleihung, also die maximale Kredith√∂he, auch Beleihungsgrenze genannt.

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigent√ľmer durch das Eigentum an einem Grundst√ľck oder einer Immobilie laufend entstehen. Diese werden auch Bewirtschaftungs- oder auch Nebenkosten genannt. Gem√§√ü der Betriebskostenverordnung k√∂nnen nachfolgende Kosten, die wiederkehrend sind, auf den Mieter umgelegt werden wie z. B.¬†die Grundsteuer, Kosten f√ľr Entw√§sserung, Kosten f√ľr Heizung- und Warmwasserversorgung, Kosten f√ľr Personen- oder Lastenaufzug, Kosten f√ľr Stra√üenreinigung und M√ľllbeseitigung, usw. ¬†

Die Ermittlung des Bodenrichtwerts erfolgt durch den Gutachterausschuss. Dieser wird in ‚ā¨ pro qm angegeben und kann bei dem vor Ort t√§tigen Gutachterausschuss oder auch beim Bauamt angefragt werden. Die Bodenrichtwerte werden zum Ende eines jeweiligen Kalenderjahres f√ľr die unterschiedlichen Nutzungsarten sowie Reifegrade des Bodens ermittelt und in einer Karte dargestellt.

C

Courtage ist eine Geb√ľhr, die ein Makler f√ľr die Vermittlung von Immobilien erh√§lt.

D

Dienstbarkeiten sind dingliche Recht an Grundst√ľcken, die den Eigent√ľmer des belasteten Grundst√ľcks in seiner Benutzung beschr√§nken und dem jeweils Berechtigten die Befugnis geben, das Grundst√ľck in einem bestimmten Umfang zu nutzen. Das BGB unterscheidet drei Arten von Dienstbarkeiten:

 

–¬†¬†Grunddienstbarkeit (Wegerecht, Leitungsrecht)

–¬†¬†Beschr√§nkte pers√∂nliche Dienstbarkeit (Wohnungsrecht, Wohnungsbesetzungsrecht, Benutzungsrecht)

–¬†¬†Nie√übrauch

 

Die Dienstbarkeiten sind im Grundbuch, zweite Abteilung, eintragen.

 

Ein dingliches Recht gew√§hrt die Herrschaft √ľber eine Sache und ist gegen√ľber jedermann wirksam (Besitz, Dienstbarkeit, Eigentum, Pfandrecht).

E

Der Vermieter meldet dem Mieter Eigendarf an, wenn dieser das Wohnungseigentum selbst beziehen m√∂chte. Die Eigenbedarfsk√ľndigung muss vom Vermieter schriftlich erfolgen, um die Wohnung selber zu nutzen oder zur Nutzung f√ľr Familienangeh√∂rige oder aber auch f√ľr Angeh√∂rige seines Haushaltes. Die Eigenbedarfsk√ľndigung muss ordentlich begr√ľndet werden. Ebenso muss bei Mietverh√§ltnissen von Wohnraum die K√ľndigungsfrist nach ¬ß 573 BGB ber√ľcksichtigt werden. Diese Frist richtet sich nach der Dauer des bestehenden Mietverh√§ltnisses.

Gemäß EnEV ist die Ausfertigung eines Energieausweises festgelegt. Der Energieausweis muss bei einer Neuvermietung oder bei Verkauf vorgelegt werden. Folgende Angaben sind aus dem Energieausweis zu entnehmen:

–¬†¬†¬†¬†¬†¬†Bezeichnung des Geb√§udes, Ort, Stra√üe, Hausnummer, Gemarkung und Flurst√ľcksnummer

–¬†¬†¬†¬†¬†¬†Ermittelte Werte f√ľr den Energiebedarf des Geb√§udes

–¬†¬†¬†¬†¬†¬†Energetische Bewertung des Geb√§udes

Ein Bauwerk, das fest mit einem Grundst√ľck verbunden ist, gilt als dessen wesentlicher Bestandteil. Das Bauwerk l√§sst sich nicht ohne das Grundst√ľck ver√§u√üern und das Grundst√ľck l√§sst sich nicht ohne das Bauwerk ver√§u√üern. Das Erbbauchrecht durchbricht die vorgenannten Grunds√§tze des BGB und gibt die M√∂glichkeit das Bauwerk und Grundst√ľck rechtlich auf eine sehr lange Zeit zu trennen. Es ist das ver√§u√üerliche und vererbliche Recht, auf oder unter einem fremden Grundst√ľck ein Bauwerk zu errichten. Ein Bauwerk ist somit nicht wesentlicher Bestandteil des Grundst√ľcks, sondern des Erbbaurechts. Eigent√ľmer des Grundst√ľcks (Erbbaurechtgeber) und Eigent√ľmer des Bauwerks (Erbbauberechtigter) k√∂nnen verschiedene Personen sein. Der Erbbaurechtsgeber erh√§lt vom Erbbauberechtigten einen Erbbauzins.

Der Ertragswert ist einer von drei Standardverfahren der Wertermittlung von Immobilien. Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert der baulichen Anlagen auf der Basis des Ertrags getrennt vom Bodenwert. Dieses Wertermittlungsverfahren wird vor allem bei Renditeobjekten angewandt, wie
z. B. Gesch√§ftsgrundst√ľcke (B√ľro- und Gesch√§ftsh√§user, Einkaufszentren), Mietwohnungsgrundst√ľcke (Mehrfamilienh√§user) sowie gemischt-genutzte Grundst√ľcke (Wohn- und Gesch√§ftshaus). Wichtigste Faktoren bei der Berechnung sind der Liegenschaftszins, der Jahresrohertrag sowie die Bewirtschaftungskosten.

F

Mit der Finanzierung sorgt der K√§ufer f√ľr die notwendigen Finanzmittel, um beim Kauf einer Immobilie alle Zahlungsverpflichtungen erf√ľllen zu k√∂nnen. In den wenigsten F√§llen k√∂nnen alle Kosten beim Kauf einer Immobilie mit dem Eigenkapital gedeckt werden. F√ľr nachfolgende Segmente werden Finanzierungen angefragt.

 

–¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†Wohnbauten (z. B. Eigennutzer, Kapitalanleger)

–¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†Gewerbebauten und Sonderimmobilien (z. B. Kapitalanleger)

–¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†Immobilienprojekten (z. B. Bautr√§ger)

 

Kreditgeber sind Sparkassen und Genossenschaftsbanken, Gro√übanken, Versicherungen sowie Bausparkassen. Auch die KfW bietet f√ľr Eigennutzer sowie Kapitalanleger verschiedene F√∂rderprogramme an. Diese werden allerdings eher von Eigennutzern in Anspruch genommen. ¬†

Das Flurst√ľck (Parzelle) ist die kleinste vermessungstechnische Einheit der Katasterf√ľhrung. Jedes abgeschlossene Grundst√ľck ist ein Flurst√ľck. Im Grundbuch ist das Flurst√ľck im Bestandsverzeichnis eingetragen. Hier werden das Grundst√ľck, die Grundst√ľcksnummer, die Gemarkung, die Nutzungsart sowie die Gr√∂√üe aufgef√ľhrt. Es hilft dabei ein Grundst√ľck eindeutig zu identifizieren, damit keine Verwechslungen auftreten. Ein Grundst√ľck kann auch mehrere Flurst√ľcke umfassen. ¬†

G

Ein Gebäude ist ein Bauwerk, großer Bau, Haus.

Gemarkung bedeutete fr√ľher Grenze. Heute werden Gemeindebezirke als Gemarkung bezeichnet.

 

Gemeinschaftseigentum ist gem√§√ü ¬ß 1 Abs. 5 WEG das Grundst√ľck sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Geb√§udes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Darunter fallen zum Beispiel Dach, Fassade/Au√üenw√§nde, Fundament, tragende W√§nde oder Anlagen wie Heizungskeller, Haustechnik und Versorgungsleitungen.

Das Gewerberaumietrecht ist im Vergleich zum Wohnraummietrecht nicht von Mieterschutzklauseln (BGB) geprägt. Hier ist dem Vermieter sowie auch Mieter eine sehr hohe freie Vertragsgestaltung gegeben. Wichtig ist dabei, dass der Vertrag auch alle wichtigen Vereinbarungen enthält. Was in dem Vertrag vergessen wurde zu vereinbaren, geht vollständig zu deren Lasten. Allerdings können solche Fehler durch einen Nachtrag korrigiert werden, vorausgesetzt, dass der andere Vertragspartner damit einverstanden ist.

Das Grundbuch wird vom Amt gef√ľhrt und beinhaltet s√§mtliche Bestands-, Eigentums- und Belastungsverh√§ltnisse an Grund und Boden.

 

Abteilung I

Hier sind die Informationen √ľber den Eigent√ľmer oder Erbbauberechtigten des Grundst√ľcks sowie Hinweis zu den rechtlichen Eigentumsverh√§ltnissen eingetragen. Ebenso k√∂nnen auch Vermerke √ľber eine f√ľr Eigentumswechsel notwendige Auflassung oder Versteigerungsvermerke eingetragen sein.

 

 

Abteilung II

Hier sind alle Lasten und Beschr√§nkungen wie z. B. Nutzungsrechte, Nie√übrauchrechte und Erbbaurechte eingetragen. Ebenso finden Sie dort f√ľr den K√§ufer wichtige Eintragung einer Auflassungsvormerkung.

 

Abteilung III

Hier sind die Hypotheken, Grund- und Rentenschulden eingetragen. Entscheidend ist dabei die Reihenfolge der Eintragung. Diese regelt die Verteilung des Erlöses bei Verkauf oder Zwangsversteigerung der Immobilie an die Gläubiger.

 

Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrssteuer. Sie geh√∂rt zu der Gruppe der Anschaffungsnebenkosten beim Immobilienerwerb. Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach der H√∂he des Kaufpreises. Sie ist je nach Bundesland unterschiedlich und betr√§gt zwischen 3,5 % bis 6,5 %. Der K√§ufer eines Grundst√ľcks darf erst als Eigent√ľmer im Grundbuch eingetragen werden, wenn eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung des zust√§ndigen Finanzamtes vorliegt. Das bedeutet, dass die Grunderwerbsteuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet wurde.

Bei Erbschaft oder Schenkung auf den neuen Eigent√ľmer ist keine Grunderwerbsteuer zu zahlen, da die vorgenannten F√§lle unter dem Erbschafts- und Schenkungssteuerrecht fallen. Gem√§√ü
¬ß 3 Abs. 5 GrEStG f√§llt ebenso bei Verm√∂gensauseinandersetzungen nach Scheidung keine Grunderwerbsteuer an. Nach ¬ß 3 Abs. 4 GrEStG f√§llt beim Erwerb unter Verwandten gerader Linie und deren Ehegatten ebenfalls keine Grunderwerbsteuer an. Anders aber bei Grundst√ľckserwerb unter Geschwistern.

Ein Grundriss ist ein Bauplan, der sich auf die Darstellung eines Geschosses aus der Vogelperspektive bezieht. Hier sind die tragenden und nicht tragenden Innen- und Au√üenw√§nde, St√ľtzen sowie die Lage der Fenster- und T√ľr√∂ffnungen eingezeichnet. Auch kann der Grundrissplan auf die Gr√∂√üe und Lage der R√§ume verweisen. Neben dem Grundrisspl√§nen geh√∂ren weitere Zeichnungen wie Schnitte (mit Treppenhaus), Lageskizzen sowie Ansichten zu den Baupl√§nen. In der Regel sind Grundrisse im Ma√üstab 1:100 angefertigt.

 

Liegt bei älteren Gebäuden der Grundrissplan oder der Bauplan nicht mehr vor, so kann dieser beim Bauordnungsamt anfragt werden.

Die Grundschuld ist eine Absicherung f√ľr die Bank, die sie sich in das Grundbuch unter Abteilung III eintragen l√§sst, um das Darlehen f√ľr die Immobilie sicherzustellen. Sollte der Darlehensnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen, so ist der Darlehensgeber (Bank) durch die Grundschuld berechtigt, die Immobilie zu versteigern. Durch die Eintragung der Grundschuld wird aber auch verhindert, dass der Darlehensnehmer die Immobilie ver√§u√üert, ohne dass der Darlehensgeber (Bank) sein Darlehen zur√ľckerh√§lt.

Beim Gutachten ermittelt ein Gutachter/Sachverständiger den Wert der Immobilie nach einem der drei Standardverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren oder Vergleichswertverfahren) der Wertermittlung. In der Regel wird ein Gutachten bei gerichtlichen Auseinandersetzungen wie Enteignung, Ehe- und Familienangelegenheiten oder auch der Zwangsversteigerung erstellt. In der Regel kostet ein Gutachten mehr als tausend Euro.

H

Ein Kaufvertrag oder aber auch ein Mietvertrag kann ein Hauptvertrag sein. Besteht zwischen dem Auftraggeber und dem Makler ein wirksamer Maklervertrag, so hat der Makler durch den erfolgreichen Abschluss des vermittelten Hauptvertrages Provisionsanspruch.

 

Gem√§√ü ¬ß 16 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigent√ľmer den anderen Wohnungseigent√ľmer gegen√ľber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verh√§ltnis seines Anteils (¬ß 16 Abs. 1 Satz 2 WEG) zu tragen. Das Hausgeld, das auch Wohngeld genannt wird, ist durch den Wohnungseigent√ľmer monatlich an den Verwalter zu entrichten. Dieser Betrag enth√§lt umlagef√§hige Kosten (Kosten die auf den Mieter umgelegt werden k√∂nnen) sowie nicht umlagef√§hige Kosten (Kosten die der Eigent√ľmer selbst tragen muss). Nicht umlagef√§hige Kosten sind in der Regel Kosten f√ľr die Verwaltung, Reparaturen sowie Instandhaltungsr√ľcklagen.

Unter Hypothek versteht man im rechtlichen Sinne ein Grundpfandrecht. Dieses dient zur Sicherung eines Darlehens f√ľr eine Immobilie. Diese Sicherung wird ins Grundbuch eintragen. Zwischenzeitlich ist die Hypothek durch die Grundschuld √ľberwiegend ersetzt worden, da sie √§hnlich ist. In der Handhabung ist die Grundschuld einfacher, da sie zum Beispiel nicht gel√∂scht werden muss, wenn das Darlehen zur√ľckbezahlt wurde.

 

I

Eine Immobilie ist ein unbewegliches Sachgut. Sie kann aus zwei Bestandteilen bestehen und zwar dem Grundst√ľck und dem Bauwerk. ¬†Da eine Immobilie als langfristige und wertbest√§ndige Geldanlage gilt, dient sie der Bank als Kreditsicherheit. Immobilien werden nach nachfolgenden Nutzungsarten unterschieden.

 

–¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†Wohnimmobilien

–¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†Gewerbeimmobilien

–¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†Industrieimmobilien

–¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†Sonderimmobilien

Es gibt unterschiedliche Gr√ľnde f√ľr eine Immobilienbewertung. Wird eine Immobilie ver√§u√üert, so f√ľhrt der Immobilienmakler eine Marktwertermittlung durch. Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen wie zum Beispiel Enteignung, Ehe- und Familienangelegenheiten oder auch der Zwangsversteigerung wird ein kostenpflichtiges Gutachten durch einen Gutachter/Sachverst√§ndiger erstellt. Dies kann in der Regel mehr als tausend Euro kosten.

Gem√§√ü ¬ß 557b BGB kann zwischen beiden Vertragsparteien eine Indexmiete vereinbart werden. Die Miete wird durch den vom Statischen Bundesamt ermittelten Preisindex f√ľr die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt. W√§hrend der Geltung einer Indexmiete muss die Miete, jeweils mindestens ein Jahr unver√§ndert bleiben. Die Erh√∂hung bzw. die √Ąnderung der Miete muss durch den Vermieter schriftlich erfolgen. Dabei sind die eingetretene √Ąnderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erh√∂hung in einem Geldbetrag anzugeben. Die ge√§nderte Miete ist mit Beginn des √ľbern√§chsten Monats nach dem Zugang der Erkl√§rung zu entrichten.

Eine Innenprovision wird vom Verk√§ufer bezahlt, der den Makler beauftrag. Diese wird nach au√üen hin nicht ausgewiesen, sondern ist ein Teil der Preiskalkulation. Es kann aber auch durchaus auch ausgehandelt worden sein, dass der Makler f√ľr seine Dienstleistung eine Innenprovision (Verk√§ufer/Vermieter) sowie eine Au√üenprovision (K√§ufer/Mieter) verlangen kann.

Instandhaltungsr√ľcklagen werden von Wohnungseigent√ľmern gebildet, die infolge Abnutzung, Alterung und Witterung zur Erhaltung des bestimmungsgem√§√üen Gebrauchs der baulichen Anlagen w√§hrend ihrer Nutzungsdauer aufgewendet werden m√ľssen. Instandhaltungskosten k√∂nnen sowohl f√ľr die laufende Unterhaltung als auch f√ľr die die Erneuerung einzelner baulicher Teile aufgewendet werden. Es dient zum Schutz der Eigent√ľmer vor unvorhersehbaren Reparaturen am Gemeinschaftseigentum. F√ľr Garagen und Stellpl√§tze werden separat Kosten angesetzt. Bei Gewerbeimmobilien k√∂nnen Instandhaltungskosten mietvertraglich geregelt werden.

 

K

Gem√§√ü ¬ß 558, Abs. 1) BGB, kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erh√∂hung der Miete bis zur orts√ľblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt zu dem die Erh√∂hung eintreten soll, seit 15 Monaten unver√§ndert ist. Das Mieterh√∂hungsverlangen kann fr√ľhestens ein Jahr nach der letzten Mieterh√∂hung geltend gemacht werden. Erh√∂hungen nach den ¬ß¬ß 559 bis 560 BGB werden nicht ber√ľcksichtigt.

Abs. 2) Die orts√ľbliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den √ľblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde f√ľr Wohnraum vergleichbarer Art, Gr√∂√üe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschlie√ülich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erh√∂hung nach ¬ß 560 BGB abgesehen, ge√§ndert worden sind. Ausgenommen ist, Wohnraum bei dem die Mieth√∂he durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer F√∂rderzusage festgelegt worden ist.

Abs. 3) Bei Erh√∂hungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erh√∂hungen nach den ¬ß¬ß 559 bis 560 BGB abgesehen, nicht um mehr als 20 % erh√∂hen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 betr√§gt 15 %, wenn die ausreichende Versorgung der Bev√∂lkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde besonders gef√§hrdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden erm√§chtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnungen f√ľr die Dauer von jeweils h√∂chstens f√ľnf Jahren zu bestimmen.

Hat der Vermieter Modernisierungsma√ünahmen im Sinne des ¬ß 555b Nummer 1, 3, 4 ,5 oder 6 BGB durchgef√ľhrt, so kann er die j√§hrliche Miete, unter Beachtung der oben genannten Kappungsgrenze, um 8 % der f√ľr die Wohnung aufgewendeten Kosten erh√∂hen.

Beim Erwerb einer Immobilie fallen die Kaufnebenkosten an. Zu den Kaufnebenkosten geh√∂ren Grunderwerbsteuer, Notargeb√ľhren f√ľr den Ankauf und die Abwicklung, Notargeb√ľhren f√ľr die Grundschuldbestellung sowie die Eintragungskosten bei Beh√∂rden. Ebenso kann eine Maklercourtage anfallen.

Die zulässige Kaution beträgt drei Nettokaltmieten. Hier ist der Mieter berechtigt die Kaution in drei Monatsraten zu bezahlen. Zu Beginn des Mietverhältnisses ist die erste Rate fällig, die zwei weiteren Raten sind jeweils mit den zwei darauffolgenden Monatsmieten fällig. Sollte sich die Miete während der Mietlaufzeit erhöhen, so können beide Vertragsparteien vereinbaren, dass die Kaution entsprechend aufgestockt wird.

 

Hier kann auch der Vermieter vor Vertragsbeginn dem Mieter ein Kautionskonto, auf welches die Kaution eingezahlt werden soll, mitteilen. Der Vermieter ist dazu verpflichtet die Barkaution von seinem Verm√∂gen getrennt anzulegen. Dadurch soll der Mieter f√ľr den Fall gesch√ľtzt werden, falls der Vermieter insolvent wird. Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit im Falle von Besch√§digungen des Mietgegenstandes oder von Mietausf√§llen. ¬†

Bei einer K√ľndigung des Mietvertrages, gelten grunds√§tzlich die im Mietvertrag vereinbarten K√ľndigungsfristen. Sollten hier keine K√ľndigungsfristen vereinbart worden sein, so muss man sich nach dem ¬ß 573c, Abs. 1, BGB richten, welches nachfolgendes regelt. Die K√ľndigung ist sp√§testens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des √ľbern√§chsten Monats zul√§ssig. Die K√ľndigungsfrist f√ľr den Vermieter verl√§ngert sich nach f√ľnf und acht Jahren seit der √úberlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

Abs. 2) Bei Wohnraum, der nur zum vor√ľbergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine k√ľrzere K√ľndigungsfrist vereinbart werden.

Abs. 3) Bei Wohnraum nach ¬ß 549 Abs. 2 Nr. 2, BGB ist die K√ľndigung sp√§testens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zul√§ssig.

Abs. 4) Eine zum Nachteil des Mieters von Abs. 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

L

Die Liegenschaftskarten werden auch Flurkarten genannt und erhalten nachfolgende Informationen.

 

–¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†Flurst√ľcksgrenzen und Grenzeinrichtungen

–¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†Stra√üennamen und topografische Informationen

–¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†Politische Grenzen

–¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†Zeichnerische Darstellung der Flurst√ľcke mit den Flurst√ľcksnummern

–¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†Zeichnerische Darstellung der Geb√§ude, Verkehrswege und Gew√§sser

 

Weiter ist die Liegenschaftskarte auch die amtliche Grundlage f√ľr den Grundst√ľcksverkehr, die Beleihung von Grundst√ľcken und die Kreditgew√§hrung von Bauvorhaben.

Gem√§√ü ¬ß 11 WertV, Abs. 1, ist der Liegenschaftszinssatz der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt markt√ľblich verzinst wird.

Abs. 2 Der Liegenschaftszinssatz ist auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinertr√§ge f√ľr gleichartig bebaute und genutzte Grundst√ľcke unter Ber√ľcksichtigung der Restnutzungsdauer der Geb√§ude nach den Grunds√§tzen des Ertragswertverfahrens (¬ß¬ß 15 bis 20 WertV) zu ermitteln.

 

Im Liegenschaftszins schlagen alle wichtigen Markteinfl√ľsse nieder, insbesondere Eigenkapitalrendite, Fremdmittelverzinsung und zuk√ľnftige Werte- und Ertrags√§nderungen.

Sobald ein Kredit vollständig abbezahlt ist, wird eine Löschungsbewilligung von der Bank ausgestellt, die den Notar befugt die Löschung der Grundschuld im Grundbuch zu veranlassen.

M

Makler ist eine Person, die H√§user, Grundst√ľcke, Wohnungen, Gewerbeimmobilien usw. zum Verkauf oder Vermietung vermittelt.

Bevor die Provisionszahlung oder Maklercourtage des Maklers f√ľr seine Dienstleistung f√§llig wird, muss ein Maklervertrag geschlossen werden. Hier sind drei verschiedene Arten von Maklervertr√§gen m√∂glich.

 

–¬†¬†Einfacher Maklervertrag

Hier muss der Makler nicht t√§tig werden und die Provision wird, wie √ľblich, nur im Erfolgsfalle f√§llig. In der Regel k√∂nnen mehrere Makler gleichzeitig mit der Vermarktung der Immobilie beauftragt werden.

–¬†¬†Alleinauftrag

Hier hat der Makler die Pflicht t√§tig zu werden. Dies bedeutet, dass der Makler aktiv am Markt die Immobilie anbieten und sich um die Vermarktung intensiv k√ľmmern muss. Der Auftraggeber darf in diesem Fall keine weiteren Makler beauftragen. Sollte der Auftraggeber selbst erfolgreich bei der Vermarktung sein, so hat der Makler hier keinen Anspruch auf Provision.

–¬†¬†Qualifizierter Alleinauftrag

Hier steht die Leistungspflicht des Maklers im Vordergrund, der f√ľr den Auftraggeber alle Verhandlungen von der Kundenakquise bis zur notariellen Beurkundung bzw. Abschluss des Mietervertrages leitet und im Sinne des Auftragsgebers ausf√ľhrt. Der Makler muss also sofort und mit zweckm√§√üigen Mitteln t√§tig werden. Der Auftraggeber muss die Interessenten an den beauftragten Makler verweisen, die sich direkt an ihn wenden m√ľssen. Verst√∂√üt der Auftraggeber dagegen, so macht er sich gegen√ľber dem beauftragten Makler schadensersatzpflichtig.

 

Die Laufzeit beträgt in der Regel sechs Monate, kann aber abhängig von der zu erwartenden Dauer der Vermarktung, auch länger vereinbart werden.  

 

Die Makler- und Bautr√§gervorordnung ist eine Verordnung √ľber die Pflichten der Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bautr√§ger, Baubetreuer und Wohnimmobilienverwalter.

Der Marktwert wird auch Verkehrswert genannt und ist eine Preisprognose, basierend auf dem aktuellen Verh√§ltnis von Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt. Dieser ¬†¬†bezeichnet den Wert einer Immobilie, der bei einem freien Verkauf erzielbar ist. Hier muss ber√ľcksichtigt werden, dass die Preisunterschiede von gleichen Immobilien in Gro√üst√§dten im Vergleich zu l√§ndlichen Regionen sehr enorm sein k√∂nnen.

Aufgrund der enorm steigenden Mieten in den letzten Jahren trat zum 01.06.2015 eine entsprechende Regelung, die sogenannte Mietpreisbremse, in Kraft.  

 

Nach BGB kann die Miethöhe nicht frei festgelegt und erhöht werden. Gemäß § 558, Abs. 3 BGB, darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 % erhöht werden. Hier wurde im selben Paragraphen den Bundesländern das Recht eingeräumt, in Gebieten mit gefährdeter Wohnraumversorgung die Kappungsgrenze auf 15 % innerhalb von drei Jahren abzusenken. 13 Bundesländer haben davon Gebrauch gemacht.

Der Mietspiegel dient als Orientierungshilfe zur Mietpreisfestsetzung. Dieser hat zwei Funktionen, die Begr√ľndungsfunktion bei Mieterh√∂hungsverlangen sowie die Beweisfunktion im Prozess auf Zustimmung der Mieterh√∂hung. Die Informationen aus dem Mietspiegel dienen sowohl einzelnen Vermietern als auch Mietern, deren Interessenverb√§nden, Wohnungsunternehmen, Maklern, der st√§dtischen Verwaltung sowie Gerichten und Sachverst√§ndigen.

Der Mietspiegel ist eine Auflistung von den aktuellen Mieten, pro Stadtteil, je nach Lage und Ausstattung. In der Regel steht in dem Mietspiegel kein bestimmter Wert, sondern eine Mietwertspanne. Welchen Mietwert der Vermieter innerhalb der Mietwertspanne nimmt, muss nicht begr√ľndet werden.

 

In Augsburg wurde der Mietspiegel im Herbst 2019 nach einem Zeitraum von 2 Jahren mit dem deutschen Verbraucherpreisindex fortgeschrieben. Nach Anerkennung durch den Augsburger Stadtrat am 30.11.2017 gilt der Mietspiegel als qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558 d BGB. Gemäß
¬ß 558 Abs. 3 BGB geht man davon aus, dass im qualifizierten Mietspiegel die Entgelte die orts√ľbliche Vergleichsmiete wiedergeben.

 

Gem√§√ü ¬ß 1008 BGB k√∂nnen Miteigent√ľmer durch Vertrag jedem Miteigent√ľmer das Sonder- bzw. Teileigentum einr√§umen. Hierdurch werden einzelnen Miteigentumsanteile beschr√§nkt.

 

Die Teilung der Miteigentumsanteile erfolgt nach ¬ß 8 WEG. Hier kann der Eigent√ľmer eines Grundst√ľcks durch Erkl√§rung gegen√ľber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundst√ľck in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten R√§umen in einem auf dem Grundst√ľck errichteten oder zu errichtenden Geb√§ude verbunden ist.

 

Die Teilung wird mit der Anlegung der Wohnungsgrundb√ľcher wirksam. Zu der Teilungserkl√§rung wird die Gemeinschaftsordnung mit beglaubigt.

 

In der Teilungserklärung wird die Höhe der jeweiligen Miteigentumsanteile an einer Wohnung sowie einem Stellplatz festgelegt. Die Aufteilung der Miteigentumsanteile erfolgt in der Regel in 1000-tel.

 

Die Aufteilung der Miteigentumsanteile hat Auswirkung auf das Stimmrecht sowie auf die Verteilung der Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums.

 

Damit eine Wohnungseigent√ľmergemeinschaft reibungslos funktioniert, wird bei der Teilung zwischen dem Sonder- und Gemeinschaftseigentum unterschieden.

 

–¬†¬†¬†¬†¬†¬†Das Sondereigentum ist das Wohnungs- bzw. Teileigentum mit dem Miteigentumsanteil an dem Gemeinschaftseigentum. Dies bedeutet, dass der Eigent√ľmer das Alleineigentum an der Wohnung oder sonstigen R√§umen hat und dieses frei verkaufen bzw. ver√§u√üern kann.

 

–¬†¬†¬†¬†¬†¬†Das Gemeinschaftseigentum ist das Miteigentum nach Bruchteilen gem√§√ü der ¬ß¬ß 1008 ‚Äď 1011 BGB. Hier liegt keine reale Teilung der Sache vor, sondern eine ideelle Teilung des sich auf die ganze Sache beziehenden Eigentumsrechts. Hierzu geh√∂ren das Grundst√ľck, Teile des Geb√§udes, alle Anlagen und Einrichtungen und R√§ume, die nicht zum Sondereigentum erkl√§rt wurden bzw. Eigentum Dritter sind.

 

N

Nebenkosten werden auch Betriebskosten genannt und k√∂nnen vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden. Diese sind zum Beispiel die Grundsteuer, Kosten f√ľr Entw√§sserung, Kosten f√ľr Heizung- und Warmwasserversorgung, Kosten f√ľr Personen- oder Lastenaufzug, Kosten f√ľr Stra√üenreinigung und M√ľllbeseitigung, usw. N√§heres finden Sie unter der BetrKV.

 

Nach ¬ß 1030 BGB gew√§hrt der Nie√übrauch seinem Inhaber grunds√§tzlich die gesamten Nutzungen des Gegenstandes wie z. B.¬† eines Grundst√ľcks.

 

Der Nießbrauch ist eine persönliche Dienstbarkeit, die im Grundbuch eingetragen wird. Das Nießbrauchrecht ist nicht verkäuflich oder vererblich. Es erlischt also mit dem Tod des Berechtigten.

 

Nach ¬ß 1059 BGB kann der Nie√übraucher die Sache einem anderen √ľberlassen.

 

Weitere Regelungen zu den Rechten und Pflichten des Eigent√ľmers und des Nie√übrauchers finden Sie in den im BGB unter den ¬ß¬ß 1036 ff. ¬†

 

Ein Notar ist ein Jurist, der Vertr√§ge bzw. Urkunden beglaubigt und Rechtsgesch√§fte vornimmt. Immobilienk√§ufe bzw. -verk√§ufe d√ľrfen nur √ľber einen Notar abwickelt werden.

In der Regel fallen Notargeb√ľhren f√ľr die Erstellung des Kaufvertrags, f√ľr die Beurkundung sowie f√ľr die Abwicklung des Kaufvertrags im Grundbuch an. Diese Geb√ľhren geh√∂ren zu den Kaufnebenkosten.

O

Ein Objekt ist ein umgangssprachlicher Begriff f√ľr eine Immobilie.

 

Nach erfolgter Besichtigung eines Objekts/Immobilie sowie der Aufnahme der Objektdaten, wird eine Objektanalyse durch den Makler durchgef√ľhrt. Die Objektanalyse dient der Zielgruppenfindung, der Bewertung des Objektes und ist auch Grundlage f√ľr das Werbekonzept (Pr√§sentation im Internet, Inserat und Expos√©).

 

Der Immobilienmakler muss nicht nur die zivilrechtlichen Vorschriften des BGBs beachten, sondern muss im Bereich des öffentlichen Rechts die geltenden Vorschriften der Gewerbeordnung sowie der Makler-Bauträger-Verordnung (MaBV) beachten.  

 

Unter der ordentlichen K√ľndigung versteht man die Beendigung eines unbefristeten Mietverh√§ltnisses unter Einhaltung der gesetzlichen K√ľndigungsfrist.

Unter der ordnungsm√§√üigen Verwaltung versteht man eine Verwaltung, die dem Gesetz, den Vereinbarungen und den Beschl√ľssen entspricht.

Die orts√ľbliche Vergleichsmiete ist im ¬ß 558, Abs. 2 BGB geregelt. Demnach wird die orts√ľbliche Vergleichsmiete aus den √ľblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde f√ľr Wohnraum vergleichbarer Art, Gr√∂√üe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschlie√ülich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder von Erh√∂hung nach ¬ß 560 BGB abgesehen, ge√§ndert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Mieth√∂he durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer F√∂rderzusage festgelegt worden ist.

P

Die Pacht ist die M√∂glichkeit, Fr√ľchte aus dem Vertragsgegenstand zu ziehen. Klassische Beispiele f√ľr Pacht sind land- oder forstwirtschaftliche Fl√§chen sowie Gastst√§tten. Vertragsgegenstand bei Gastst√§tten ist zus√§tzlich zu der reinen Fl√§che auch Teile des Inventars wie z. B. die K√ľchenausstattung, die Schankanlage sowie die M√∂bel. Mithilfe des Inventars werden die sogenannten Fr√ľchte gezogen.

Das private Nachbarschaftsrecht ist in den ¬ß¬ß 904 ‚Äď 919 BGB zu finden. Nachfolgende Bereiche sind davon betroffen.

–¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†Duldungspflicht bei Einwirkungen im Falle eines Notstandes

–¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†Zuf√ľhrung unw√§gbarer Stoffe wie z. B. Gas, Ger√ľche, L√§rm, usw.

–¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†Gefahr durch drohende Anlagen

–¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†Drohender Geb√§udeeinsturz

–¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†Gef√§hrliche Vertiefung eines Grundst√ľcks

–¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†√úberhang von Zweigen oder das Eindringen von Wurzeln eines Baumes oder eines Strauches

–¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†√úberfall – dies bedeutet, dass Fr√ľchte, die auf ein Nachbargrundst√ľck hin√ľberfallen, gelten als Fr√ľchte dieses Grundst√ľcks ¬†

–¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†√úberbau, Duldungspflicht

–¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†Notweg

–¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†Grenzabmarkung

Eine Provision kann zwischen beiden Vertragsparteien frei vereinbart werden. Hierzu gibt es keine Verordnungen oder Richtlinien an die sich die Vertragsparteien halten m√ľssen. Die Einnahme der Provision ist f√ľr den Makler die einzige Einnahmequelle. Erst nach erfolgreichem Abschluss des vermittelten Hauptvertrages (Mietvertrag/Kaufvertrag) hat der Makler Provisionsanspruch. Zur Reduzierung des Einnahmerisikos kann der Makler auch Vereinbarungen √ľber einen Aufwendungsersatz vereinbaren.

Q

Hier steht die Leistungspflicht des Maklers im Vordergrund, der f√ľr den Auftraggeber alle Verhandlungen von der Kundenakquise bis zur notariellen Beurkundung bzw. Abschluss des Mietervertrages leitet und im Sinne des Auftragsgebers ausf√ľhrt. Der Makler muss also sofort und mit zweckm√§√üigen Mitteln t√§tig werden. Der Auftraggeber muss die Interessenten an den beauftragten Makler verweisen, die sich direkt an ihn wenden m√ľssen. Verst√∂√üt der Auftraggeber dagegen, so macht er sich gegen√ľber dem beauftragten Makler schadensersatzpflichtig.

 

Die Laufzeit beträgt in der Regel sechs Monate, kann aber abhängig von der zu erwartenden Dauer der Vermarktung, auch länger vereinbart werden.  

 

R

Gem√§√ü ¬ß 879 BGB, wenn das Rangverh√§ltnis unter mehreren Rechten, mit denen ein Grundst√ľck belastet ist, bestimmt sich, wenn die Rechte in derselben Abteilung des Grundbuchs eingetragen sind, nach der Reihenfolge der Eintragungen. Sind die Rechte in verschiedenen Abteilungen eingetragen, so hat das unter Angabe eines fr√ľheren Tages eingetragene Recht den Vorrang; Rechte, die unter Angabe desselben Tages eingetragen sind, haben gleichen Rang.

Die Eintragung ist f√ľr das Rangverh√§ltnis auch dann ma√ügebend, wenn die nach ¬ß 873 BGB zum Erwerb des Rechts erforderliche Einigung erst nach der Eintragung zustande gekommen ist.

Eine abweichende Bestimmung des Rangverhältnisses bedarf der Eintragung in das Grundbuch.

 

Dies bedeutet, dass im Falle einer Zwangsversteigerung das Recht im höheren Rang vor dem Recht im niedrigeren Rang voll befriedigt werden muss.

 

 

Gem√§√ü ¬ß 1105 BGB kann ein Grundst√ľck belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, wiederkehrende Leistungen aus dem Grundst√ľck zu entrichten sind (Reallast). Als Inhalt der Reallast kann auch vereinbart werden, dass die zu entrichtenden Leistungen sich ohne weiteres an ver√§nderte Verh√§ltnisse anpassen, wenn anhand der in der Vereinbarung festgelegten Voraussetzungen Art und Umfang der Belastung des Grundst√ľcks bestimmt werden k√∂nnen.

Die Reallast kann auch zugunsten des jeweiligen Eigent√ľmers eines anderen Grundst√ľcks bestellt werden.

 

Wiederkehrende Leistungen können z. B. sein:

Lieferung von Lebensmitteln, Stromlieferung, Wasserlieferung oder auch Zahlung einer Liebrente

 

Als wiederkehrende Leistungen ist auch die Erhaltung eines bestimmten Zustandes des belasteten Grundst√ľcks gemeint wie z. B. die Verpflichtung zur Instandhaltung von Bauwerken, Br√ľcken, Wegen und Z√§unen.

 

Die Rendite bezeichnet das prozentuale Verhältnis des Gewinns zu dem eingesetzten Kapital.  Diese wird gewöhnlich in Prozent p.a. (jährlich) angegeben.

 

Die Formel lautet hier:

 

jährlicher Ertrag

eingesetztes Kapital x 100

 

Eine Reservierungsvereinbarung bringt nicht nur Vorteile, sondern auch Nachteile mit sich. Deshalb sollen Reservierungsvereinbarungen nur individualvertraglich vereinbart werden. Ebenso muss der Eigent√ľmer dem Abschluss einer Reservierungsvereinbarung ausdr√ľcklich zustimmen und ein qualifizierter Alleinauftrag muss zugrunde liegen. Weiter darf die H√∂he der Geb√ľhr nicht die Grenze von 5 bis 10 % der vereinbarten Maklercourtage √ľberschreiten.

S

Gem√§√ü ¬ß 21 ImmoWertV wird im Sachwertverfahren der Sachwert des Grundst√ľcks aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert (¬ß16 ImmoWertV) ermittelt; die allgemeinen Wertverh√§ltnisse auf dem Grundst√ľcksmarkt sind insbesondere durch die Anwendung von Sachwertfaktoren (¬ß14 Absatz 2 Nummer 1 ImmoWertV) zu ber√ľcksichtigen.

Der Sachwert der baulichen Anlagen (ohne Au√üenanlagen) ist ausgehend von den Herstellungskosten (¬ß 22 ImmoWerfV) unter Ber√ľcksichtigung der Alterswertminderung (¬ß23) zu ermitteln.

Der Sachwert der baulichen Außenanlagen und der sonstigen Anlagen wird, soweit sie nicht vom Bodenwert miterfasst werden, nach Erfahrungssätzen oder nach den gewöhnlichen Herstellungskosten ermittelt. Die §§ 22 und 23 ImmoWertV sind entsprechend anzuwenden.

 

Auf dem Markt f√ľr die Immobilienbewertung gibt es unterschiedliche Personen, Gruppierungen sowie Institutionen, die die Immobilienbewertung durchf√ľhren. Diese nennen sich Sachverst√§ndige, Gutachter oder Immobilienbewerter.

 

Eine Verkehrswertermittlung wird in der Regel durch einen √∂ffentlich bestellten und vereidigten Sachverst√§ndigen durchgef√ľhrt. Diesen kann man durch den Gutachterausschuss, die IHK, Handwerkskammer oder auch die Landwirtschaftskammer bestellen.

 

Zertifizierte Immobiliensachverständige sind Sachverständige, deren Zertifizierung durch eine von der TGA anerkannte Zertifizierungsstelle erfolgt. Diese Qualifikation entsprich die höchsten Anforderungen und beruht auf der Euronorm DIN EN 45013 bzw. internationalen Norm
DIN EN SIO/IEC 17024 und ist somit auch international anerkannt.

 

Zertifizierte Sachverst√§ndige erhalten ihr Zertifikat bis auf 5 Jahre. Danach muss der zertifizierte Sachverst√§ndige erneut gepr√ľft werden. Hohes Ausbildungsniveau bzw. hoher Wissenstand, permanente Weiterbildung sowie professionelle Anwendung der Wertermittlungsmethoden geh√∂ren zu den geforderten Qualit√§tskriterien. Die √úberwachung ihrer T√§tigkeit wird durch Arbeitsproben und mehrere Kontrollen durchf√ľhrt.

 

Das Sondereigentum ist das Wohnungs- bzw. Teileigentum mit dem Miteigentumsanteil an dem Gemeinschaftseigentum. Dies bedeutet, dass der Eigent√ľmer das Alleineigentum an der Wohnung oder sonstigen R√§umen hat und dieses frei verkaufen bzw. ver√§u√üern kann.

 

Durch das Sondernutzungsrecht erh√§lt ein Eigent√ľmer einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums alleine zu nutzen wie z. B. alleinige Nutzung an einer Gartenfl√§che oder aber auch die alleinige Nutzung eines Dachbodenanteils. Dieses wird auf dem Gemeinschaftseigentum gebildet und darf nur vom Eigent√ľmer des zugeh√∂rigen Sonder- oder Teileigentums genutzt werden und nicht von einem Dritten.

 

Sondernutzungsrechte sind rechtlich mit einem Sonder- oder Teileigentum verbunden und k√∂nnen nur √ľbertragen werden, wenn der neue Eigent√ľmer auch ein Sonder- oder Teileigentum besitzt.

 

Gem√§√ü dem Einkommensteuergesetzt (EStG) sind private Ver√§u√üerungsgesch√§fte bei Grundst√ľcken/Immobilien der Einkommenssteuer unterworfen. Die sogenannte Spekulationssteuer wird auf den Wertgewinn erhoben, d. h. der Verkaufspreis der Immobilie abz√ľglich der Anschaffungskosten (Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Abschreibung) sowie der Ver√§u√üerungskosten (Sch√∂nheitsreparaturen). ¬†Entscheidend hier ist nicht nur der ermittelte Wertgewinn, sondern auch der pers√∂nliche Steuersatz. Gem√§√ü ¬ß 23 EStG kommt es nur zur Besteuerung, wenn bei der Ver√§u√üerung der Zeitraum zwischen Anschaffung und Ver√§u√üerung nicht mehr als zehn Jahre betr√§gt. Ausgenommen sind Wirtschaftsg√ľter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Ver√§u√üerung ausschlie√ülich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Ver√§u√üerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

 

Werden innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien ver√§u√üert, so greifen zus√§tzlich die Bestimmungen des gewerblichen Grundst√ľckshandels.

 

Gem√§√ü ¬ß 557a BGB kann die Miete f√ľr bestimmte Zeitr√§ume in unterschiedlicher H√∂he schriftlich vereinbart werden, in der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erh√∂hung in einem Geldbetrag auszuweisen (Staffelmiete).

Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen.

Das K√ľndigungsrecht des Mieters kann f√ľr h√∂chstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die K√ľndigung ist fr√ľhestens zum Ablauf dieses Zeitraums zul√§ssig.

Die ¬ß¬ß 556d bis 556g BGB sind auf jede Mietstaffel anzuwenden. Ma√ügeblich f√ľr die Berechnung der nach ¬ß 556d BGB Absatz 1 zul√§ssigen H√∂he der zweiten und aller weiteren Mietstaffeln ist statt des Beginns des Mietverh√§ltnisses der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen Mietstaffel f√§llig wird. Die in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begr√ľndete Mieth√∂he bleibt erhalten.

Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

 

T

Die Teilungserkl√§rung liegt vor, wenn ein Alleineigent√ľmer sein Grundst√ľck mit seinem darauf bestehenden Objekt durch einseitige Erkl√§rung gegen√ľber dem Grundbuchamt in Miteigentumsanteile aufteilt. Dies muss notariell beglaubigt werden. Eine Teilung muss vorliegen, wenn in einem Objekt mehr als eine Wohnung/Einheit einzeln an verschiedene Erwerber ver√§u√üert werden sollen. In der Teilungserkl√§rung wird die H√∂he der jeweiligen Miteigentumsanteile an einer Wohnung/Einheit sowie einem Stellplatz festgelegt. Die Aufteilung der Miteigentumsanteile erfolgt in der Regel in 1000-tel. Die Teilung wird mit der Anlegung der Wohnungsgrundb√ľcher wirksam. Zu der Teilungserkl√§rung wird die Gemeinschaftsordnung mit beglaubigt.

 

U

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird vom Finanzamt ausgestellt. Gem√§√ü des Grunderwerbsteuergesetzes darf das Grundbuchamt den neuen Eigent√ľmer erst eintragen, wenn im Hinblick auf die Eintragung keine steuerlichen Bedenken gegen den neuen Eigent√ľmer bestehen. Deshalb ist das Grundbuch erst nach Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung berechtigt den neuen Eigent√ľmer einzutragen.

 

V

Gem√§√ü ¬ß 183 BewG sind bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens Kaufpreise von Grundst√ľcken heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundst√ľck hinreichend √ľbereinstimmen (Vergleichsgrundst√ľcke). Grundlage sind vorrangig die von den Gutachteraussch√ľssen im Sinne der ¬ß¬ß 192 ff. des Baugesetzbuchs mitgeteilten Vergleichspreise.

 

Anstelle von Priesen f√ľr Vergleichsgrundst√ľcke k√∂nnen von den Gutachteraussch√ľssen f√ľr geeignete Bezugseinheiten, insbesondere Fl√§cheneinheiten des Geb√§udes, ermittelte und mitgeteilte Vergleichsfaktoren herangezogen werden. Bei Verwendung von Vergleichsfaktoren, die sich nur auf das Geb√§ude beziehen, ist der Bodenwert nach ¬ß 179 gesondert zu ber√ľcksichtigen.

 

Besonderheiten insbesondere die den Wert beeinflussenden Belastungen privatrechtlicher und √∂ffentlich-rechtlicher Art, werden im Vergleichswertverfahren nach den Abs√§tzen 1 und 2 nicht ber√ľcksichtigt.

 

Das Vergleichswertverfahren wird √ľberwiegend f√ľr Wohnungs- und Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienh√§user verwendet.

 

Gem√§√ü dem ¬ß 194 BauGB wird der Verkehrswert (Marktwert) durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gew√∂hnlichen Gesch√§ftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tats√§chlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundst√ľcks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne R√ľcksicht auf ungew√∂hnliche oder pers√∂nliche Verh√§ltnisse zu erzielen w√§re.

 

Gem√§√ü ¬ß 490 BGB kann der Darlehensnehmer einen Darlehensvertrag, bei dem der Sollzinssatz gebunden und das Darlehen durch einen Grund- oder Schiffpfandrecht gesichert ist, unter Einhaltung der Fristen des ¬ß 488 Abs. 3 Satz 2 BGB vorzeitig k√ľndigen, wenn seine berechtigten Interessen dies gebieten und seit dem vollst√§ndigen Empfang des Darlehens sechs Monate abgelaufen sind. Ein solches Interesse liegt insbesondere vor, wenn der Darlehensnehmer ein Bed√ľrfnis nach einer anderweitigen Verwertung der zur Sicherung des Darlehens beliehenen Sache hat. Der Darlehensnehmer hat dem Darlehensgeber denjenigen Schaden zu ersetzen, der diesem aus der vorzeitigen K√ľndigung entsteht, der sogenannten Vorf√§lligkeitsentsch√§digung.

 

Gem√§√ü ¬ß 577 BGB werden vermietete Wohnr√§ume an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnr√§ume an einen Familienangeh√∂rigen oder an einen Angeh√∂rigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Abs√§tzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften √ľber den Vorkauf Anwendung.

–¬†¬†Die Mitteilung des Verk√§ufers oder des Dritten √ľber den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters √ľber sein Vorkaufsrecht zu verbinden.

–¬†¬†Die Aus√ľbung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erkl√§rung des Mieters gegen √ľber dem Verk√§ufer.

–¬†¬†Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen √ľber, die in das Mietverh√§ltnis nach ¬ß 563 Abs. 1 oder 2 BGB eintreten.

–¬†¬†Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

 

W

Nachfolgende Unterlagen werden zu der Erstellung einer Wertermittlung benötigt.

–¬†¬†¬†¬†¬†¬†Amtlicher Lageplan

–¬†¬†¬†¬†¬†¬†Architektenpl√§ne

–¬†¬†¬†¬†¬†¬†Auszugs aus dem Liegenschaftsbuch

–¬†¬†¬†¬†¬†¬†Baulastenverzeichnis

–¬†¬†¬†¬†¬†¬†Bescheinigung Erschlie√üungskosten

–¬†¬†¬†¬†¬†¬†Farbfotos

–¬†¬†¬†¬†¬†¬†Grundbuchauszug

–¬†¬†¬†¬†¬†¬†Liegenschaftskarte

–¬†¬†¬†¬†¬†¬†Miet- und Pachtvertr√§ge

–¬†¬†¬†¬†¬†¬†Teilungsplan bei Eigentumswohnungen

–¬†¬†¬†¬†¬†¬†Vorhandener Bauvertrag

–¬†¬†¬†¬†¬†¬†Wohnfl√§chen- und Rauminhaltsberechnungen

 

Nach der Rechtsprechung des BGHs wird auch die Wohnfl√§che im frei finanzierten Wohnungsbau nach der Wohnfl√§chenverordnung (WoFIV) berechnet. Grunds√§tzlich dient die Wohnfl√§chenverordnung zur Ermittlung der Wohnfl√§che f√ľr Wohnraum, die dem Wohnraumf√∂rderungsgesetz unterliegt. Gem√§√ü
§ 2 WoFIV umfasst die Wohnfläche einer Wohnung die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Die Wohnflächen eines Wohnheims umfasst die Grundflächen der Räume, die zur alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung der Bewohner bestimmt sind.

 

Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räume sowie Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung oder dem Wohnheim gehören.

 

Zur Wohnfl√§che geh√∂ren nicht die Grundfl√§chen nachfolgender folgender R√§ume, wie Kellerr√§ume, Abstellr√§ume und Kellerersatzr√§ume au√üerhalb der Wohnung, Waschk√ľchen, Bodenr√§ume, Trockenr√§ume, Heizungsr√§ume und Garagen.

 

Weitere Informationen zur Wohnflächenermittlung sind in der Wohnflächenverordnung (WoFIV) zu entnehmen.  

 

Gem√§√ü ¬ß 1 WoGG dient das Wohngeld der wirtschaftlichen Sicherung angemessenen und familiengerechten Wohnens. Das Wohngeld wird als Zuschuss zur Miete (Mietzuschuss) oder zur Belastung (Lastenzuschuss) f√ľr den selbst genutzten Wohnraum geleistet.

 

Die Höhe der Leistung richtet sich nach

–¬†¬†der H√∂he des Familieneinkommens

–¬†¬†der Zahl der Familienmitglieder und

–¬†¬†der H√∂he der zuschussf√§higen Miete bzw. der Belastung bei einem Eigent√ľmer ¬†

 

Im dem Wohnraumf√∂rdergesetz hat sich der Gesetzesgeber nicht festgelegt, sondern √ľberl√§sst alle F√∂rderungsm√∂glichkeiten den L√§ndern, die Ma√ünahmen zu ergreifen, die zum entsprechenden Zeitpunkt der der jeweiligen Region sinnvoll sind.

 

Im Allgemeinen handelt es sich bei Wohnraummietvertr√§gen um Mietvertr√§ge, die nach dem geltenden Mietrecht des BGBs und den speziellen Anforderungen nach dem Gesetz √ľber die soziale Wohnraumf√∂rderung (WoFG) zugeschnitten sind.

 

Nachfolgende Inhalte sind im Wohnraummietvertrag zu finden:

–¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†Vertragsparteien

–¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†Mietsache

–¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†Mietdauer

–¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†H√∂he der Miete sowie der Betriebskostenvorauszahlungen

–¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†Zeitpunkt der Mietzahlung, Bankverbindung sowie Art der Mietzahlung (√úberweisung, Dauerauftrag, Einzugserm√§chtigung)

–¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†Untervermietung

–¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†Mietsicherheit/Kaution

–¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†Pflichten des Vermieters (Gebrauchs√ľberlassungspflicht, Instandhaltungs- und Instandsetzungsplicht, Verkehrssicherungspflicht, Nebenpflichten)

–¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†¬†Pflichten des Mieters (Obhuts- und Anzeigenpflicht, Duldungspflicht)

 

Von Jahr zu Jahr steigt der Erwerb von Eigenheim in Deutschland. Im Jahre 2019 liegt die sog. Wohnungseigentumsquote bei Selbstnutzung bundesweit bei 45 Prozent. Vergleicht man die Wohnungseigentumsquote in Deutschland mit den meisten anderen europ√§ischen L√§ndern, so ist diese Quote allerdings sehr gering. Deshalb gilt Deutschland traditionell als Mieterland. Diese Quote ist aber nicht fl√§chendeckend. Dementsprechend sind im Saarland 64 Prozent der B√ľrger Wohneigent√ľmer und in Berlin lediglich 20 Prozent.¬†

 

Hat ein Eigent√ľmer eines Grundst√ľcks durch Erkl√§rung gegen√ľber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundst√ľck in Miteigentumsanteile in der Weise geteilt, so wird der Miteigentumsanteil grunds√§tzlich in ein besonderes Grundbuchblatt, das sogenannte Wohnungsgrundbuch, auch Teileigentumsgrundbuch genannt, angelegt.

 

Z

Der Zinsfestschreibungszeitraum wird mit dem Darlehensgeber vereinbart, um die Zinss√§tze f√ľr eine vorher bestimmte Laufzeit festzuschreiben. Dies dient als Sicherheit, um √ľberraschende Zinserh√∂hungen auszuschlie√üen. Der Darlehensgeber muss sich bei dem vereinbarten Zinssatz an den vereinbarten Zeitraum richten. Grunds√§tzlich werden Darlehen mit einer Zinsfestschreibung von 5, 10 bzw. 15 Jahren angeboten. Ein Darlehen mit einem l√§ngeren Zinsfestschreibungszeitraum ist in der Regel teurer als ein Darlehen mit einem k√ľrzeren Zinsbindungszeitraum.

 

Der Staat f√∂rdert den Wohnungsbau durch diverse Zusch√ľsse wie z. B. Baukostenzuschuss, Aufwendungszuschuss und Zinszuschuss. Der Zuschuss muss nicht an den Staat zur√ľckgezahlt werden.

 

Sollte der Darlehensnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen, so ist der Darlehensgeber (Bank) durch die Grundschuld berechtigt, die Immobilie zu versteigern. Bei einer Zwangsversteigerung sollen die Anspr√ľche des Gl√§ubigers (Darlehensgeber) aus dem Versteigerungserl√∂s befriedigt werden. ¬†

 

Eine Zwischenfinanzierung ist als √úberbr√ľckung hilfreich, wenn das Eigenkapital nicht sofort verf√ľgbar ist. ¬†Dies ist davon abh√§ngig, ob die endg√ľltige Finanzierung gesichert ist. Die Zwischenfinanzierung kann bis zur Auszahlung des langfristigen Darlehens h√∂chstens auf zwei Jahre abgeschlossen werden.

 

Alle Angaben ohne Gewähr (Stand:6/März/2020)